Wer in Immobilien investiert, darf sich nicht auf das Bauchgefühl verlassen. Ob sich eine Eigentumswohnung oder ein Mehrfamilienhaus wirklich lohnt, verraten nur die harten Zahlen. Viele Investoren suchen nach einem Immobilien Rendite Rechner für Excel , um Szenarien flexibel durchzuspielen und die langfristige Profitabilität zu prüfen.
In diesem Artikel erfahren Sie nicht nur, wie Sie sich Ihre eigene Excel-Tabelle bauen, sondern erhalten auch Zugriff auf unseren interaktiven Online-Rechner , der Ihnen sofortige Ergebnisse liefert. Wir entschlüsseln die wichtigsten Formeln – von der Bruttomietrendite bis zum Leverage-Effekt – damit Sie fundierte Kaufentscheidungen treffen können.
Warum Excel für die Immobilien-Kalkulation?
Viele Investoren greifen auf Excel zurück, weil es maximale Flexibilität bietet. Im Gegensatz zu starren Online-Tools können Sie in einer eigenen Tabelle individuelle Parameter wie Steuersätze, spezifische Instandhaltungsrücklagen oder dynamische Mietsteigerungen über 10 oder 20 Jahre simulieren. Ein solides Verständnis der zugrundeliegenden Mathematik ist jedoch Voraussetzung, um Fehler in der Tabelle zu vermeiden.
Die wichtigsten Kennzahlen verstehen
Bevor wir den Rechner starten, müssen wir die drei Säulen der Immobilienrendite unterscheiden. Oft werben Makler mit der Bruttorendite, während für Sie als Investor eigentlich die Nettorendite und die Eigenkapitalrendite entscheidend sind.
1. Bruttomietrendite
Dies ist die einfachste Kennzahl. Sie setzt die Miete ins Verhältnis zum Kaufpreis, ignoriert aber alle Nebenkosten. Sie dient als erster grober Filter bei der Immobiliensuche.
2. Nettomietrendite
Die Nettorendite ist präziser. Sie berücksichtigt die Kaufnebenkosten (Notar, Grunderwerbsteuer, Makler) und die nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten (Verwaltung, Instandhaltung).
3. Eigenkapitalrendite (Leverage-Effekt)
Hier wird es für Investoren spannend. Wenn Sie die Immobilie finanzieren, setzen Sie nur einen Teil eigenes Geld ein. Die Rendite auf dieses eingesetzte Kapital kann durch günstiges Fremdkapital deutlich höher ausfallen als die Objektrentabilität.
Interaktiver Immobilien-Rendite-Rechner
Nutzen Sie unser Tool, um sofort zu sehen, wie sich Kaufpreis, Zinsen und Eigenkapital auf Ihre Rendite auswirken. Sie können diese Werte später als Basis für Ihr Excel-Sheet nutzen.
Schritt-für-Schritt: So bauen Sie den Rechner in Excel
Möchten Sie diese Berechnung dauerhaft speichern? Öffnen Sie Excel und legen Sie folgende Struktur an:
- Eingabefelder (Zellen B2 bis B7): Erstellen Sie Felder für Kaufpreis, Nebenkosten (Notar, Grunderwerbsteuer), Mieteinnahmen p.a., Instandhaltungsrücklage und Verwaltungskosten.
-
Summenformel:
In Zelle B8 berechnen Sie die Gesamtinvestition:
=B2+B3. -
Reinertrag:
In Zelle B9 ziehen Sie die Kosten von der Miete ab:
=B4-B5-B6. -
Nettorendite:
Die Formel lautet nun:
=(B9/B8). Formatieren Sie die Zelle als Prozentwert.
Für fortgeschrittene Nutzer empfiehlt es sich, eine dynamische Cashflow-Betrachtung über 10 Jahre hinzuzufügen, um auch Mieterhöhungen und steuerliche Abschreibungen (AfA) abzubilden.
Häufige Fehler bei der Renditeberechnung
Ein Excel-Sheet ist geduldig, aber der Markt ist es nicht. Vermeiden Sie diese klassischen Fehler:
- Instandhaltung unterschätzen: Rechnen Sie bei Bestandsimmobilien mit mindestens 7–12 € pro Quadratmeter und Jahr.
- Leerstand ignorieren: Kalkulieren Sie ein Mietausfallwagnis von 2–4 % ein.
- Steuern vergessen: Mieteinnahmen müssen versteuert werden, was den Cashflow nach Steuern drückt.
Für detaillierte Informationen zu aktuellen Bauzinsen und Finanzierungsmöglichkeiten empfehlen wir einen Blick auf die Daten der Deutschen Bundesbank oder spezialisierte Portale wie ImmoScout24 für Marktvergleiche.
Fazit
Ein Immobilien Rendite Rechner in Excel ist ein mächtiges Werkzeug, das Ihnen hilft, die Spreu vom Weizen zu trennen. Während Online-Rechner für einen schnellen Check ideal sind, bietet Ihnen die eigene Excel-Tabelle die nötige Tiefe für eine professionelle Investment-Entscheidung. Starten Sie mit den oben genannten Formeln und verfeinern Sie Ihr Tool Schritt für Schritt.
