Planen Sie den Kauf eines Eigenheims oder eine größere Investition? Dann werden Sie fast zwangsläufig auf den Begriff Annuitätendarlehen stoßen. Es ist die mit Abstand häufigste Form der Baufinanzierung in Deutschland. Doch wie genau setzt sich die monatliche Rate zusammen, und warum sinkt der Zinsanteil im Laufe der Zeit, während die Tilgung steigt? In diesem Artikel erfahren Sie alles, was Sie wissen müssen – inklusive Formeln und einem praktischen Rechner.
Was genau ist ein Annuitätendarlehen?
Ein Annuitätendarlehen ist ein Darlehen mit konstanten Rückzahlungsbeträgen (Raten). Diese gleichbleibende Rate wird als „Annuität“ bezeichnet. Sie setzt sich aus zwei Komponenten zusammen:
- Zinsanteil: Die Kosten für das geliehene Geld.
- Tilgungsanteil: Die eigentliche Rückzahlung der Schulden.
Das Besondere an dieser Darlehensform ist die interne Verschiebung dieser beiden Anteile. Da Sie Zinsen immer nur auf die verbleibende Restschuld zahlen, sinkt der Zinsanteil mit jeder getätigten Zahlung. Da die Gesamt-Rate (die Annuität) jedoch gleich bleibt, wird der „frei werdende“ Teil automatisch zur Erhöhung der Tilgung verwendet. Man spricht hier oft vom Schereneffekt: Während die Zinskurve nach unten geht, geht die Tilgungskurve nach oben.
Warum ist es so beliebt?
Die Beliebtheit resultiert aus der Planungssicherheit. Kreditnehmer wissen über die gesamte Dauer der Zinsbindung (z. B. 10, 15 oder 20 Jahre) exakt, welche monatliche Belastung auf sie zukommt. Dies macht es ideal für private Immobilienfinanzierungen.
Wie funktioniert die Berechnung?
Für die exakte mathematische Herleitung wird oft die klassische Annuitätenformel verwendet. Diese hilft zu verstehen, wie Banken die gleichbleibende Jahresrate bei einer Volltilgung berechnen würden.
Beispielrechnung aus der Praxis
Nehmen wir an, Sie nehmen ein Darlehen über 300.000 € auf. Die Bank bietet Ihnen einen Sollzins von 3,5 % an und Sie vereinbaren eine anfängliche Tilgung von 2,0 %.
- Jährliche Annuität: 3,5 % (Zins) + 2,0 % (Tilgung) = 5,5 % von 300.000 € = 16.500 €.
- Monatliche Rate: 16.500 € / 12 = 1.375 €.
Im ersten Monat zahlen Sie ca. 875 € Zinsen und 500 € Tilgung. Im letzten Monat der Laufzeit zahlen Sie fast nur noch Tilgung und kaum Zinsen, aber die Summe bleibt 1.375 €.
Interaktiver Annuitätenrechner
Nutzen Sie unseren Rechner, um schnell zu ermitteln, wie hoch Ihre monatliche Belastung bei verschiedenen Zinssätzen und Tilgungshöhen wäre.
Vor- und Nachteile auf einen Blick
Wie jedes Finanzprodukt hat auch das Annuitätendarlehen Stärken und Schwächen, die Sie vor Abschluss kennen sollten.
Vorteile
- Hohe Planungssicherheit: Die Rate bleibt über die Zinsbindung konstant.
- Sinkende Zinslast: Mit jeder Rate zahlen Sie weniger Zinsen und tilgen mehr.
- Flexibilität: Oft sind Sondertilgungen oder Tilgungssatzwechsel möglich.
Nachteile
- Zinsänderungsrisiko: Nach Ablauf der Zinsbindung (z. B. 15 Jahre) könnte der Marktzins höher sein (Anschlussfinanzierung).
- Lange Laufzeit: Bei niedriger Tilgung (z. B. 1 %) dauert die Rückzahlung sehr lange (oft > 40 Jahre).
Wichtige Begriffe: Zinsbindung und Restschuld
Ein häufiges Missverständnis ist, dass das Darlehen am Ende der Zinsbindung automatisch abbezahlt ist. Das ist selten der Fall. Meist bleibt eine Restschuld bestehen, die dann weiterfinanziert werden muss.
Häufige Fragen (FAQ)
Was ist der Unterschied zum Tilgungsdarlehen?
Beim Tilgungsdarlehen bleibt der Tilgungsbetrag konstant, während die Zinsen sinken. Dadurch sinkt die monatliche Gesamt-Rate über die Zeit. Beim Annuitätendarlehen bleibt die Gesamt-Rate gleich.
Was passiert nach Ablauf der Zinsbindung?
Wenn das Darlehen noch nicht vollständig getilgt ist, müssen Sie für die Restschuld eine neue Zinsvereinbarung treffen (Prolongation) oder zu einer anderen Bank umschulden.
Kann ich die Rate während der Laufzeit ändern?
Das hängt von Ihrem Vertrag ab. Viele Banken bieten die Option, den Tilgungssatz während der Zinsbindung ein- bis zweimal kostenlos zu ändern (z. B. zwischen 1 % und 5 %).
